Если ипотека оформлена до брака
Совсем безнадежная история — если вы выходите замуж за человека, который взял ипотеку до вас и без вас, но к моменту свадьбы долг по ней еще не выплатил. Или, соответственно, наоборот: вы ипотеку еще не выплатили, а замуж уже пора.
С одной стороны, согласно СК РФ имущество супруга, приобретенное до брака, остается исключительно его собственностью. С другой стороны, бывший супруг/супруга могут потребовать компенсации части платежей по ипотеке, так как после заключения брака они выплачивались уже из совместных средств.
Условно: зарплата мужа идет на погашение ипотечного долга, а на вашу зарплату вы питаетесь, одеваетесь и развлекаетесь. То есть, по справедливости (и по закону) с момента заключения брака пополам делится оставшаяся часть долга и недооплаченная часть жилья.
В идеале кредитор должен зарегистрировать новобрачного как созаемщика. Но обязать второго супруга выступить созаемщиком либо поручителем не имеет права.
Кредит банком уже одобрен и выдан, значит в платежеспособности покупателя квартиры банк убедился. В случае развода имущество может быть разделено только в том случае, если суд признает его совместно нажитым.
И вот здесь, конечно, возможны всякие варианты, и слишком многое зависит от настроения судьи. Если долг к моменту развода выплачен полностью, то супругу, который не участвовал в оформлении ипотеки, придется постараться, чтобы доказать покрытие долга за счет совместно нажитого имущества. Если же ипотека еще не закрыта, то делить предстоит не только площадь, но и остаток долга (либо отказываться и от того, и от другого).
Не выходить замуж за человека с ипотекой — тоже не выход. Живя в незарегистрированном («гражданском») браке вы фактически все равно будете оплачивать ваше совместное существование (пока муж отдает долги), но юридически при расставании не будете иметь права ни на что.
Предотвратить такое развитие событий можно только заключением брачного договора с помощью хорошего юриста.
Как продать ипотечную квартиру
Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, возможна только при согласии банка-кредитора.
Если вы продаете квартиру за наличный расчет, покупатель передает вам в качестве задатка сумму, необходимую для полного погашения долга по ипотеке. Когда вы с представителем банка в Регистрационной палате или МФЦ снимете с квартиры обременение (залог), нужно будет оформить и зарегистрировать договор купли-продажи. Непосредственно перед сделкой вы получите от покупателя оставшуюся сумму за квартиру (наличными или через банковскую ячейку — как договоритесь).
Если вам это удалось и вы в процессе поиска покупателя, переговоров с банком и раздела последних денег не помирились и не передумали разводиться… Тогда нам больше нечего вам сказать.
Фото: shutterstock.com, istockphoto.com
Читайте также:
Развод: как не остаться без средств к существованию
Все к лучшему: 8 удачных разводов